成果名称：农用土地定级估价理论与实践研究

工作时间：1997-1999

主要完成人：王国强

内容简介：

       农用土地家级估价是地籍管理的重要组成部分，根据农用土地的自然特点和经济、社会属性，综合确定和划分土地级别，测算级别内不同类型土地的价格，可为全面科学管理土地，有偿使用和合理利用土地以及为有关部门制订计划和规划提供科学依据。

      按照河南省土地管理局对农用土地定级估价工作的具体要求与布署，成立了农用土地定级估价研究课题组，开展对农用土地定级估价理论与方法研究，并在洛阳市郊区进行实践研究。经过工作准备、资料收集、整理分析、成果输出等几个阶段的工作，完成了农用土地定级估价理论与实践研究任务，取得了预期的研究成果。主要成果内容如下：

       1.农用地定级估价的基本原理研究，界定了农用地的概念，分析了土地定级与估价是内涵及其二者的关系，论述了农用地定级估价的目的、意义与任务、工作程序与技术方法等。

       2.农用地定级估价的理论依据研究，从土地肥力理论、土地价值理论、级差地租理论和区位理论等方面进行了论述，并提出在社会主义条件下这些理论的应用范围。

       3.结合洛阳市郊区的实际，重点研究了农地定级的原则、评价因素因子选择及其权重确定的方法，利用主成分分析法和特尔菲法相结合选择定级因素因子，回旭分析法和特尔菲法相结合确定定级因素因子的权重，实现了定性与定量的有机结合，保证了所选因素因子及其权重的正确性。

       4.土地估价选用实质利率作为还原利率，并采用多种方法分别测算了该区粮田、菜土、果园三种主要土地利用类型的级别基准地价，多种方法相互验证，分类型评估，实现了土地估价科学性和实用性的统一。

       5.应用MAPGIS和VFP建立了农民定级估价信息系统，实现了空间数据和属性数据的相互转换，具有较强的图形输入、管理、查询、叠置、拼接、输出和属性数据的录入、查询、计算、表格输出功能，并可与地籍管理、土地规划等土地管理信息系统兼容。

       6.农用土地定级估价成果应用领域研究，提出农用土地定级估价成果可为农用土地所有权和使用权的转移提供价格依据，为农地税收调整、耕地占被平衡、土地质量动态监测等方面提供依据，同时也为建立城乡土地市场、农村地籍管理、农用土地资源核算等奠定了基础。