成果名称：征地区片价格评估方法与实证研究

工作时间：2004-2005

主要完成人：王令超

内容简介：

       该课题属应用基础性研究。主要内容如下：

       1、征地区片价内涵与评估方法研究。分析了农用地征地区片价的内涵，即征地区片价是一种农用地转为建设用地后所有权、使用权和用途都发生变化的地价。探讨了其价格构成 和评估方法，研究认为征地区片价格由农用地质量区片价格和农用地社会保障价格构成。

       2、实证研究区域概况。实证研究以南阳市为例，主要介绍了南阳市地理位置、自然条件、社会经济条件、农用地利用特点 。

       3、农用地质量区片划分和质量区片价评估。探讨了影响农用地质量区片划分的因素、划分原则、评价单元的作用分值、划分方法等。

       在划分出质量区片的基础上，依据一定的原则，以收益还原法为主，以样点市场交易价格为辅，测算了南阳市域范围内土地质量区片地价。

       4、社会保障区片划分和社会保障价格评估。从分析失地农民为获得基本生活保障、接受教育、再就业培训等应得到的补偿费用为出发点，运用主成分分析法选取一定的指标，运用多因素评定方法，划分了南阳市域的社会保障区。

       以评价区域内评价单元的国内生产总值、农业总产值、农民人均纯收入等经济指标对城镇居民的最低生活保障进行修正，得到农村居民最低生活保障标准，据此通过人均耕地面积来计算各区片的社会保障价格。

       5、征地区片价评估研究。以保障失地农用生活水平不降低为原则，以同地同价为依据，将农用地质量区片价格与社会保障价格进行叠加，再用区位因素对初步征地价格修正，得到全市的征地区片价的最终成果。

       本研究在已有相关研究基础上，有如下创新：

       第1、提出“土地质量区片”的概念。土地质量区片是指依据构成土地质量的自然因素和社会经济因素，根据土地质量管理的需要，遵照区片内土地质量相对一致的原则，按照一定的方法和程序进行的土地质量综合评价而划分出的土地质量均质区。

       第2、利用最低生活水准评估社会保障价格。以往评估征地补偿费用，是以三年平均亩产值为基础，乘以若干倍数计算。这种办法忽视了农民的实际生活水平。因此，多数农民失地以后，生活水平明显降低。以最低生活水准为基础评估的社会保障价格，解决了农民失地以后生活保障问题。

       第3、在评估质量区片地价时引入农民对土地依赖程度的概念。土地依赖程度是指土地收入占农民总收入的比例，即对失地农民的社会保障中土地保障所占的份额。应用这一概念，解决了征地过程中，同等质量的土地因不同行政村人均耕地多少不同而带来的征地价格不等，即同地不同价现象。

       第4、利用区位因素对征用区片价进行修正。 在实践中，初步价格计算出来以后，发现叠加后得到的图斑征地初步价格与现实征地价格不符。经分析，主要是区位作用的影响没有显现出来，实际上区位对区片价是有较大的影响，区位对价格的影响应体现出来。因此，必须进行区位修正。

       本成果对解决被征地农民的补偿问题有一定的实用性和可操作性，为政府制定征地补偿标准提供了新思路，新方法。因而具有显著的社会推广价值和应用价值。应用前景良好。